不動産のご購入、ご売却、賃貸には、手順、価格、相談先等々、様々な不安がおありのことと思います。
弊社は、社名の通り、大正区にこだわり、大正区の不動産を熟知し、ひいては大正区の発展に少しでも寄与するべく、日々、全力で大正区の不動産情報を収集し、発信しております。
不動産業界には、『物件の囲い込み』 『買いたたき』 『ころがし』 『他社に広告や案内をさせない』 『おとり広告』 等々、売主様、買主様、貸主様、借主様の不利益、不正行為を平気で行う一部の不動産業者も、残念ながら未だに存在します。
弊社・大正中央不動産㈱は、大正区の皆様のお力になれますよう、相談、査定、ご案内は何時間でも何度でも、誠実に、誠心誠意賜ります。
大正区で不動産のご購入、ご売却、賃貸借をご検討なさいました折には、どうぞご安心を頂きまして、大正中央不動産㈱へ何なりとご相談下さいませ。
大正区の皆様からのお問い合せを、社員一同、心よりお待ち申し上げております。
（※ご案内、査定、ご相談は、全て無料で賜ります。）
まず、最初にご売却を検討された場合、『幾らで売れるのだろう』と疑問が生じます。
売却価格をご自身で考えておられても、その価格が相場より安いのか高いのか確信が持てない方がほとんどだと思います。
不動産の売却を個人の消費者がご自身で行う場合、
そこで、不動産の売却は不動産業者に依頼するのが一般的です。
仲介業者として不動産の価格に意見を述べる際は、その根拠を示す義務があります（※宅建業法第３４条の２第１項２号，２項）。査定価格は業者として事例等によるアドバイスです。
弊社では大正区内で１１００件以上の売買取引き実績を持つ担当者が、事例に基づき、その上で区内の特徴を十分に加味して査定をいたします。
売り出し価格の決定は売主様（ご所有者様）ご自身がおこないます。査定額＝売り出し価格ではありません。但し、スムーズに売却を図る上で、査定価格を無視しないことが賢明です。
『不動産鑑定士(国家資格者)』に査定を依頼する場合とは、紛争等により裁判所に提出するような事が必要なときや、相続税等の算出でどうしても必要な場合です。
相場の基礎となる取引事例は、私どものような不動産業者が知り得ることです。大正区内の不動産は、大正区に特化し、大正区で経験と実績を重ねた弊社が適切な物件価格を査定いたします。
売却に要する諸費用
ご所有不動産に、借り入れに基づく抵当権や根抵当権が付いていても売買は可能です。但し、その残債務の金額が売買価格を超えるような場合(債務超過)は、事前にその借り入れ先との相談が必要です。また、当社にて直接買い取りも致しますので、お気軽にご相談下さい｡
売り出し価格を決定し、売却依頼をする場合に、媒介業者と書面にて依頼の契約（媒介契約）を締結します
国土交通省の定めで媒介契約約款があり、契約形式にも下記の３つの形式があります。
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
| メリット | 誰とでも取引できるので、窓口が広い。 |
|---|---|
| デメリット | 誰とでも取引できるので、トラブル発生の可能性が高いことは否定できませんし、依頼を うけた業者において広告倒れになる可能性が高くなる為、経費をかけた広告等の営業活動が期待できなくなります。 近畿レインズへの登録義務が業者には無いために、業者を通じた窓口は狭くなります。 |
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
| メリット | 近畿レインズへの登録が業者に義務づけられる（７日以内）ため、窓口も統一された上、広くなるので取引が円滑に進みやすい。 |
|---|---|
| デメリット | 個人的に親類や知人等と取引をする際に、不動産業者が間に入りませんので、取引知識の欠如からトラブルを招かないように注意しなければなりません。業者間での信用の乏しい業者に依頼された場合、他社が敬遠する為に窓口を狭める結果になりかねません。 |
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
| メリット | 近畿レインズへの登録が業者に義務づけられる（5日以内）ため、窓口も統一された上、広くなるので取引が円滑に進みやすい。 |
|---|---|
| デメリット | 知識があっても個人的に親類等と取引ができません。業者間で信用の乏しい業者に依頼された場合、他社が敬遠する為に窓口を狭める結果になりかねません。 |
大正中央不動産(株)では、以下の活動を通じて広く買主様をお探しいたします。
購入希望者からの物件案内依頼に基づき、売主様にご連絡の上、案内させて頂きます。 このとき、売主様が居住中の場合は、室内の簡単な片付けをしてお迎え下さい。
購入希望者と商談を進める場合は、事前に売主様と協議しておいた内容で、弊社担当営業社員が購入希望者と交渉を進めていきます。
購入希望者より購入意思表示が入った場合、事前に売主様と内容を確認し、最終の同意を得た上で、契約の準備を進めます。
買主様に重要事項説明書の発行（弊社にて）
売買契約書に署名捺印（売買契約書締結）
手付金の授受
買主様の住宅ローンの申込から融資承認まで１～４週間程度かかります。
（金融機関により異なります。契約締結迄に事前打診を行っている場合は早くなります）
買主様の住宅ローンの申込後、売買不動産に抵当権等が設定されている場合、借入先の金融機関に売買の報告を行い、抵当権抹消についての手続きを打ち合わせします。（手順はその都度弊社担当者よりご案内いたします。）
（抵当権等の設定先によって、１～４週間程度かかります。）
売買物件に売主様が居住されている場合、引っ越しの打ち合わせを開始します。（転居先の物件探しが必要な場合、事前に売主様とお打合せさせて頂き、弊社にてお探しいたします。）
買主様の融資承認が出次第、最終決済日（残金決済・抵当権抹消・所有権移転申請・物件引き渡し）の日時の打ち合わせを行います。
売買物件に売主様が居住されている場合、通常、最終決済日前に引っ越しをして頂き、決済日に鍵を渡して物件の引き渡しがおこなえるようにします。（但し、売主様が買い替えなどの理由により、最終決済後にお引っ越しをされる特約を売買契約に盛り込む場合があります。）
決済は、買主様が住宅ローンを利用する場合は、借り入れを行う金融機関の店舗にて取引を行います。
現金取引の場合は買主様の指定の場所で取引をおこないますが、安全の為に、予め準備をして金融機関の応接などを借りておこないます。（但し、金融機関によっては応接等をお借りできない場合があり、その場合は金融機関内のカウンター等でおこないます。）
所有権の移転は、取引場所へ司法書士立ち会いの上でおこないます。 抵当権等の抹消は、抹消書類一式を用意し、同時抹消の形式で行う事がほとんどです。（手順は全て弊社担当者が、その都度ご案内いたします。また、司法書士様のご依頼先につきましては、信頼の置ける司法書士様を弊社にてご紹介させて頂いております。）
居住用不動産を売ったときの税金は？ 自分が居住している住宅やその敷地を売った場合には、3,000万円の特別控除が受けられます。又、その所有期間が10年を超える場合には、3,000万円の特別控除後の譲渡益に対して、6,000万円以下の部分は１４％（譲渡所得税10％・住民税4％）6,000万円を超える部分は２０％（同15%・5%）の各税率で他の所得とは関係なく分離して課税され、一般の譲渡に比べて非常に軽減されます。他に買い替えの場合には別の特例有り。詳しくは弊社までお気軽にご相談下さいませ。経験を積んだ担当者が詳しくお聞きいたします。
（※平成２５年より、復興特別所得税として、所得税額の2.1％が別途かかります。）
譲渡価額 から取得費・譲渡費用及び特別控除 を差し引いた 「譲渡所得金額」 に対して所得税と住民税 がかかります。譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、５年以下の場合を短期譲渡所得として区分します。長期譲渡所得が20％（同15%・5%）〕の税率によりもとめた税額で、短期譲渡所得が39％（同30%・9%）あるいは累進税率に基づく計算による税額のいずれか高い方の額となります。
短期譲渡所得の税額計算は複雑なので、事前に所有期間の調査が重要です。詳しくは弊社までお気軽にご相談下さいませ。経験を積んだ担当者がお調べいたします。
（※平成２５年より、復興特別所得税として、所得税額の2.1％が別途かかります。）
取得費とは、その不動産を取得した時の価額や取得に要した費用をいい、購入の際の仲介手数料、登録免許税や不動産取得税、印紙代なども含まれます。尚、建物については所有期間により減価償却分を差し引いた価額で求めます。不明な場合は譲渡価額の５％で計算します。売却時の仲介料、印紙代などの経費が譲渡費用です。
譲渡所得税や、その基となる取得費の根拠、算出方法は非常に複雑です。詳しくは弊社までお気軽にご相談下さいませ。経験を積んだ担当者が詳しくお聞きし、お調べいたします。
消費税の対象となる事業者が不動産を売却する場合は、建物価額に対して消費税がかかりますが、個人消費者が自分の持ち物（不動産）を売却する場合には不要です。いずれの場合も土地は消費税の対象ではありません。
購入を検討される方のニーズは様々です。
例えば居住用の場合であれば、価格帯、広さ、間取り、学校区、買い物の利便、ご家族人数、等々、お人によってお探しの物件は当然異なりますし、お家への想いやこだわりも皆さま千差万別だと思います。
マンション、戸建て、店舗兼用、収益用、工場、駐車場etc．…。初めてマイホームを購入される方、今のお家が手狭、もしくは部屋数が余り買換えをお考えの方、事業の拡大をお考えの事業者様、収益用投資物件をお探しの方、等々、今後の生活や事業に大きくかかわる“不動産の購入”には、ご自身、ご家族でよく相談されることはもちろんですが、良きパートナーとしての不動産業者、営業と出会うことも大切だと考えます。
弊社・大正中央不動産は、社名の通り、大正区に重きを置き、大正区で不動産をお探しのお客様へ、その方と同じ想いで、大切に大正区の不動産をご紹介いたします。
まずは、想いの購入希望条件を、弊社担当者へそのままお伝え下さい。
ご自身のお考えに、できれば少し新たなアイデアをご提案し、理想の物件に近付けられますよう、ご一緒に考え、お探しいたします。
弊社は大正区にとことんこだわり、大正区の細部まで熟知するべく、日々、大正区の物件情報収集に努めております。
お客様のニーズに合った、最新の物件情報を、全力でお届けいたします。
チラシやホームページではわからない情報を、実際に現地でご自身の目でお確かめ下さい。 通勤・通学の手段、渋滞や電車の混雑状況など、住むことを想定してチェックしましょう。
大正区には主となる電車の路線はJR大阪環状線と市営地下鉄長堀鶴見緑地線の『大正』駅2線があります。
区内では駅から徒歩圏以外の地域が多くあり、一見『不便』とも言われがちですが、市バスの便数は他の都市部地域よりも大変多く、路線も区内を網羅しております。
電車では、駅内での階段や地下通路など、電車に乗るまでの歩行距離が長い場合もありますが、バスは目的地までの昇降が早く、非常に楽です。
特に大正区では、難波、ドーム前、大阪駅前、阿倍野、福島、住之江、大阪港への各便が、本数も充実して走っており、特に通勤時間帯などはバスが連結しているかの如く次々とバス停に入り、出発する光景が日常に見られます。
区外の方も、実際に利用されると、その利便の良さに驚かれることと思いますよ。
また、買い物、食事、銀行、病院などの利便も非常に重要です。
弊社では、各種施設の立地場所はもちろん、スーパーや商店街の特売日から評判の飲食店、道路・施設の混み具合、裏路地情報まで、実際の暮らしに深く関わるローカルな情報を、実体験を踏まえて細やかにお伝えしながら、ご一緒にお家探しをお手伝いいたします。
大正区にお住まいの方も、大正区をあまりご存じなかった方も、お気軽に弊社担当者へお尋ね下さいませ。
用意できる自己資金を整理し、住宅ローンをご利用される場合、年収や勤務先の状況による借り入れ可能額を不動産会社や銀行に確認します。 ご家族からの資金援助などがある場合は、金銭の授受方法や時期などを早めに相談しておきましょう。 分からない事や困ったことは、お気兼ねなく弊社担当者へご相談下さい。
実際の不動産購入時、多くの方は、マイホームのご購入に住宅ローンをご利用されます。
近年は住宅ローンにも銀行によって特徴、金利の差、手数料の差があり、また、住宅ローンに付随する保障内容（団体信用生命保険・災害・疾病・失業保障など）も多種多様となっております。
弊社では、都市銀行、地方銀行、信用金庫、住宅金融支援機構（フラット３５）の各種住宅ローンを長年に渡り多数あっせんし、経験を積む担当者が、最初から最後まで誠心誠意お手伝いさせていただいておりますので、『こんなことを聞いてもよいのかな…？』と思われた、『こんなこと』を、どんどん担当者へお聞かせ下さい。
物件の購入、住宅ローンの取り組み等には不安をお思いのお客様もおられることと存じますが、秘密厳守で誠心誠意、誠実にご対応させていただくことをお約束いたしますので、ご安心いただきまして、弊社担当者までご相談下さいませ。
一方、現金一括購入をお考えのお客様の場合でも、昨今の低金利の効果と、住宅ローン控除、大阪市の子育て・新婚世帯への利子補給制度、勤務先の住宅支援制度などの利用により、人によっては住宅ローンを組まれる方が、節税、補助額増となるケースがあります。
ご年収、返済計画、ご家族構成、購入物件の種類等々によりケースバイケースではありますが、弊社では不動産に係わる税制、補助、支援制度を、徹底的に分析し、経験と知識を備え、お客様に合わせて選択、ご提案をいたします。
また、不動産の購入時には、物件価格以外に諸費用と呼ばれる各種費用が必要となります。
購入に要する諸費用
不動産購入時に必要な諸費用額は物件や用途等により異なるため、金額が一律ではありません。
初めて不動産を購入される際、ご不安に思われるひとつの要因でもあると思います。
弊社では、不動産購入時の諸費用をできる限り『見える化』『具体化』し、お問合せ時、ご案内時に詳しくご説明しております。
中には残念ながら、知識や経験のない営業担当者によって、本来適用されるべき税制の軽減、補助制度が受けられずに物件を購入されている方が実際におられます。
弊社では、長年の経験と知識、スキルを持った担当者が、各種手続きに漏れの無いよう、確実にお導きをいたします。
（中にはマニアックなまでの細かな計算をしてご提案する場合もございます…）
ちなみに、おおまかな諸費用額の目安として、新築物件の場合、物件価格に対し5％～8％程度、中古物件の場合、同5％～10％程度の金額が諸費用額として必要となります。
不動産と地域を通じて長年のご縁となります以上、お客様お一人おひとりと責任をもってお付き合いをさせていただくことが、何よりも大切と考えております。
購入希望物件がお決まりになられましたら、購入申込を行います。
売主様に対し、『購入申し込み書（買付証明書）』を提出し、購入条件（価格・引渡し時期・引渡し条件等）を不動産業者が売主様とすり合わせいたします。
購入者様が住宅ローンをご利用される場合は金融機関にて『事前審査』を行います。
事前審査には、源泉徴収票、確定申告書、身分証明書、健康保険証などの必要書類があり、お客様の必要書類を弊社担当者よりご案内いたします。
次に、現金支払い方法の確認、または住宅ローン事前審査の承認を経て、重要事項説明・売買契約を交わします。
【ご契約時に必要なもの】
◆印鑑（実印、またはお認印）
◆身分証明書（買主様のご本人確認に必要です）
◆契約書貼付印紙代
◆仲介手数料の一部（場合によります）
※ 別途必要な書類が発生する際はご案内させていただきます。
住宅ローンを利用する場合、売買契約を締結後、住宅ローンの正式承認を経て、金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
その際、金利の選択を行い、当初のローン支払い額が正式に決まります。（変動金利or固定金利、近年では変動金利と固定金利をミックスする選択肢もございます）
（弊社では、物件決定に至る前段階より、随時お客様のご要望、お考えをお聞きしながら、お客様個々のご事情に合った金利選択をご提案しておりますのでご安心下さいませ）
金利選択の他、団体信用生命保険の内容選択、火災保険のプラン選択等を行い、融資実行に向け手続きを完了します。
金融機関でのお手続き、ご契約の際にも、全て弊社担当者が同行いたしますのでご安心下さいませ。
尚、弊社では、物件のご相談からご案内、ご契約、ローン手続き、お引渡しに至るまで、全て同一の担当者が一貫してお手続きさせていただいております。誠心誠意、責任をもってお手伝いさせていただく為に、分業制は取り入れず、担当者各自が全てのシーンのプロフェッショナルとしてのスキルを備え、お客様とご一緒させていただいております。
売買代金の残金を売主様へ支払い、不動産の登記手続きを行います。（不動産の決済と呼びます）
手続きには弊社担当者、売主様、司法書士様が立ち合い、買主様が現金を出金される金融機関の応接ブースをお借りするか、買主様が住宅ローンをご利用される場合は、融資する金融機関の応接ブースにて手続きを行います。（金融機関によっては、窓口や店頭カウンターでのお手続きとなる場合がございます）
売買代金や固定資産税等、各種諸費用を清算し、売主様から物件の引き渡し（鍵の引き渡し）を受けます。
各種諸費用や税金の確定した金額は、事前に弊社担当者より詳しくご説明を差し上げております。決済当日に不備の無いよう、ご準備しておりますのでご安心下さいませ。
その後、お引っ越しをされ、ご入居となります。（居住用の場合）
以上が不動産購入の流れです。
物件種別や物件の用途により内容は多少異なる部分がございますが、大正区で実績、経験を積む担当者があらゆるケースに対応し、ご安心いただきながらお取り引きを進めて参りますので、些細なご質問からローン、各種税金、節税対策、お買い換え、投資用に至るまで、不動産に関することは何なりとお気兼ねなくご相談下さいませ。
皆さまからのお問い合わせを、社員一同、心よりお待ち申し上げております。
不動産の賃貸貸しについて必要な条件とは、
〇賃貸ニーズの把握 〇保守状況の維持 〇適切な賃料設定 〇リスクへの備え・知識 〇効果的な募集 〇契約内容の取り決め 〇管理、修繕計画 〇原状回復の備え、等々、挙げればきりがありませんが、全てを最初から完璧に把握し、こなそうと考える事は非常に困難です。
不動産業者はそのお手伝いをする為にあり、安定した賃貸運営には、良きパートナーとなる不動産業者の存在が、非常に大切な条件の一つであると考えます。
弊社は、大正区とその近隣のみに密着した営業スタイルから、区内の賃貸需要を常に正確に把握できることを利点とし、借り手様のニーズに合わせた物件設定を細かくご提案しております。
募集時期、地域、物件種別、広さ、間取り、日当り、等々、物件は一つひとつ異なりますので、オーナー様、お家、ご事情に合った最良の方法を個別にご提案いたします。
既に家主業の経験豊富な方や、親御様の代から家主業をされ、ノウハウをお持ちの方からのご依頼は勿論、初めて不動産賃貸貸し（投資）にご興味を持たれた方も、「不動産を貸したい」とお考えの際は、まずはお気軽に弊社までご相談ください。
また、弊社では、不動産投資を積極的にお手伝いしております。
資産増目的は勿論、相続税対策としてインカムを得ながら原資産を置き換え、更には将来のキャピタルゲインも諦めません。
さらに最近はサラリーマンの方々の収益不動産保有を積極的にお勧めしております。
昨今は、マイナス金利の導入から、預金金利など『スズメの涙』だとお嘆きの方も多いのではないでしょうか。
不動産投資は、資金は意外に少額から始められ、株やＦＸとは違ったリアルな充実感が不動産投資の魅力です。
まずは一度、お気軽に弊社までお問合せ下さいませ。
実際に物件を拝見し、調査した上で募集条件をご提案させていただきます。
改装が必要な箇所がある場合、リフォームのご提案からお見積り、施工まで、全て弊社にてお手配しております。
弊社では、実際にリフォーム現場で職人としての施工経験を持つ担当者を置き、施主様と施工側の両目線から、無駄のないリフォームのご提案をおこなっております。
大正中央不動産(株)では、以下の活動を通じて広く借主様をお探しいたします。
地元の利点を活かし、広く早く、良いご縁の借主様をお連れできますように、オーナー様を全力でサポートいたします。
入居を希望される方には、面談の上で入居申込書をご提出頂き、入居審査を行います。
入居希望者の収入状況、連帯保証人様の内容を把握させて頂いた上で、オーナー様にご報告し、ご承認（判断）をいただきます。
近年は家賃滞納や原状回復費の回収リスクに備える『家賃保証会社』の活用をお勧めしております。
借主様にとっても初期費用が軽減できる上、オーナー様は滞納リスクを大幅に減らすことができます。
弊社では、信頼性の高い家賃保証会社５社と業務提携しており、万一の滞納にも備えを怠りません。
尚、弊社では、入居審査を弊社と家賃保証会社の二段階でおこない、トラブルの回避にも努めております。
オーナー様のご不安を解消し、安定した賃貸運営を誠実に、誠心誠意お手伝いいたします。
契約に必要な書類を確認していただき、借主様との賃貸借契約を締結します。
契約金の受領をして頂き、賃料の入金が始まります。
以上がおおまかな賃貸貸しの流れです。
尚、弊社では、賃料管理、故障受付、物件清掃、消防点検、苦情対応等の賃貸管理業務もおこなっております。（有料）
初めての賃貸貸しや、棟数が増えてご自身での管理が難しい方、入居者トラブルでお困りのオーナー様には、弊社にて管理業務委託を受け賜わりますので、こちらもお気軽にご相談くださいませ。
皆さまからのお問い合わせを、社員一同、心よりお待ち申し上げております。
大正中央不動産株式会社
公式LINE＠アカウント
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| TEL. | 0800-555-1040 |
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| 営業時間 | 9:30～18：30 |
|---|---|
| 定休日 | 毎週火曜日・水曜日 |
